По плану в этом году мне нужно купить свою первую инвестиционную недвижимость. В своей интеллект карте я указала некоторые критерии, по которым следует ее выбирать.
Приобрести правильный дом для сдачи в аренду
1.1 У дороги
1.2 Готов к проживанию
1.3 Ижс
1.4 Газ
1.5 Возможность строиться дальше
1.6 Много комнат
1.7 Стоимость до 15 млн
1.8 Центральная канализация
1.9 Охраняемый поселок
1.10 Гараж
1.11 2-3 этажа
1.12 Автоматические ворота
По заданным параметрам нашлось очень немного домов, причем цены были значительно завышены. Я решила посоветоваться с домовладельцами, а также поискать дополнительную информацию о инвестициях в недвижимость. В книге Роберта Г. Аллена о сделках с недвижимостью говорится
- Как сколотить себе сосояние в недвижимостью с нулевым или очень маленьким стартовым капиталом
- 9 путей к обнаружению и заключению супервыгодных сделок с недвижимостью
- 5 наиболее эффективных метода приобретения недвижимости без наличного аванса.
Ну что ж, надо все попробовать на своей шкуре и посмотреть, как это можно применить в Российской действительности такой бизнес.
Начинать следует с малого. Базовый принцип, лежащий в основе творческого инвестирования в недвижимость звучит так: В то время, как огромное большинство продавцов недвижимости крайне консервативны в своих запросах и требованиях, небольшой процент продавцов характеризутся тем, что идут на сделку с большой охотой и уступчивостью.
Он разделяет процесс на 3 стадии: 1. Поиск 2. Финансирование 3. Возделывание.
Поиск. Как найти подходящих продавцов, которые готовы идти на уступки при продаже своей недвижимости?
20 причин:
- Развод.
- Старая недвижимость — необходимость в капитальном ремонте.
- Нехватка денежных средств.
- Переезд на новое место жительства по причине, например, перехода на другую работу.
- Неумение справиться с проблемами, связанными с владением недвижимым имуществом.
- Просрочка по выплатам.
- Неудобное местоположение.
- Налоги.
- Ситуации с разделом имущества (смерть кого-либо из владельцев).
- Выход на пенсию.
- Конкуренция со стороны недвижимости по соседству.
- Недвижимость принадлежит владельцам, проживающим вдали.
- Невротические страхи.
- Долги.
- Незнание тонкостей инвестирования в недвижимость и обстановки на рынке.
- Нехватка времени.
- Нужда в капитале для инвестирования.
- Конфликт с партнером (партнерами).
- Желание повысить свой статус (дом из современных строительных материалов выгодно отличается от дома старой постройки).
- Болезнь.
С продавцами все понятно. Теперь разберемся, где и как их можно найти.
Возьму стратегию денежной машины недвижимости Роберта Аллена и пункт за пунктом протестирую ее.
Процесс поиска исключительно выгодных сделок выглядит так:
- Объявления в газетах.
- Агенты по продаже недвижимости.
- Ваш собственный круг знакомых.
- Рекогносцировка на местности.
- Банки и кредитно-финансовые организации.
- Ваши собственные объявления.
- Почта.
- Клубы, ассоциации, организации инвесторов.
- Лица других профессий.
Далее следует оценить недвижимость по анкете оценки недвижимости, составленной Р. Алленом по 5 аспектам :
- Насколько мотивирован, или уступчив, продавец.
- Местоположение.
- Финансирование — включая оплату наличными и оплату в длительную рассрочку.
- Физическое состояние недвижимости.
- Цена.
Благоприятное сочетание всех перечисленных аспектов формирует то, что называют выгодной сделкой
Предлагается также анкета для оценки недвижимости по шкале от 1 до 3, где 1 – неудовлетворительно, а 3 – отлично. Если недвижимость в сумме набирает от 12 баллов, то ее следует рассматривать, как выгодную сделку и можно отправляться на просмотр для проведения дальнейшей визуальной оценки.
Более подробное описание данной стратегии можно найти в книге Роберт Г. Аллен - Множественные источники дохода.
Мне же в свою очередь необходимо обработать эти данные под Росссийскую действительность и сделать необходимые выводы.
В следующей статье я поделюсь результатами своего исследования.
Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей / арендаторов недвижимости: