Сегодня хочу начать рассказ истории о превращении пассивов в активы и увеличить доход.  Тем, кто еще не знаком с финансовой  терминологией, можно почитать статью  Как учет личных финансов влияет на вашу жизнь

В каждой семье или у отдельного человека существуют свои активы и пассивы, если конечно, человек вообще живет и ведет какую то деятельность. Главным активом человека является его разум, способный человека как сделать успешным, богатым, счастливым, так и превратить в неудачника. Все дело в мышлении и развитии разума.

Я сейчас не буду вдаваться в глубокие размышления и т.д а рассмотрю обычную реальность любого обычного человека, трудящегося всю свою сознательную жизнь.

Большинство людей имеет работу, свое или съемное жилье, кучу всякого хлама, личные вещи, возможно транспорт, возможно недвижимость. В большинстве случаев люди любят жаловаться на жизнь, но оглядеться вокруг себя и увидеть возможности кому лень, кто ищет отговорки, кто не знает еще куда смотреть, а кто то уже вовсю использует.

Все дело в умении анализировать свое текущее положение дел со стороны стороннего наблюдателя. А для того, чтобы иметь возможность проанализировать свою ситуацию, необходимы изначальные данные или другими словами ваш финансовый отчет. Как я уже говорила в ранних статьях как вести учет личных финансов, финансовый отчет у Вас есть независимо от того знаете вы об этом или нет, ведь каждый день мы совершаем операции с наличными и безналичным деньгами.

Что может показать финансовый отчет?

Самое важное - ваше положение дел. В очередной раз взглянув в свой финансовый отчет, меня передернуло от того, что уже несколько лет подряд я держу у себя пассив и ничего с ним не делаю. Этим пассивом был участок земли. Ежегодно он забирает из моего кармана около 15000 руб.

У меня встал вопрос: как так сделать, чтобы он начал приносить мне доход?

  • Первый вариант, который пришел в голову, это построить на нем домик и сдать его. Затея конечно хорошая, но в этом случае придется вложить еще минимум 1 500 000 руб. И неизвестно, как быстро его можно будет сдать и за какие деньги. Обычно домики очень долго стоят без арендаторов(наблюдение за рынком недвижимости в моем районе) а кредит в 1,5 млн необходимо будет отдавать уже со следующего месяца, я не беру даже в расчет время на постройку этого домика.

  • Второй вариант, поставить туда утепленные бытовки и поселить рабочих. Вариант уже лучше, да и порядком дешевле. Новая утепленная бытовка под ключ (внутреннее утепление вагонкой, пластиковые окошки, радиаторы отопления, мин. вата 100 мм) стоит 100 000 руб. не считая ее доставки. Единственная задача, которую необходимо решить - чистая, питьевая вода и место, где мыться. На участке есть колодец, но вода для питья непригодна, в последний раз, когда я там была в нем плавали лягушки.

Получается, необходимо рыть септик и устанавливать в контейнер душевую кабинку с туалетом. Но и это еще не все. Чтобы создать условия жизни, нужен водонагреватель и собственно, скважина.

Итак, по самым минимальным расчетам выходит:

Бытовка утепленная - 100 000 руб.

Рыть септик- еще 100 000 руб.

Скважина - ок 200 000 руб.

Обустройство бытовки - 30 000 руб. (кровати, шкаф, душ, туалет)

Водонагреватель- 15 000 руб.

Итог: 445 000 руб.

И это приблизительный расчет. В реале сумма расходов обычно выходит больше.

И на что здесь можно рассчитывать?

Стоимость сдачи койко-места колеблется от 4500 до 5000 руб. В мес. В 1 такую бытовку с удобствами можно поселить 6 чел.

Сумма выручки получается от 27 000 до 30 000 в месяц.

Ежемесячный расход электричества в зимний переод может составлять до 3000 руб.

И остается грубо говоря 26 000 руб.

 Срок оккупаемости составит от 1,5 до 2х лет собственных инвестиций без денежного потока.

Если рассчитать срок оккупаемости кредитных денег, то он будет равен сроку кредита, причем денежного потока от данной инвестиции также не будет, а может быть и  отрицательным.

  • Переходим к третьему вариант продажа. Максимальная сумма от продажи 2 000 000 руб. Даже если положить эти деньги в банк под 10% с ежемесячной капитализацией, к концу 3го года на нем будет сумма 2 697 094 руб или 16500 руб.  ежемесячный денежный поток при условии снятия процентов

Этот вариант наиболее оптимален в том случае, если не найден более доходный вариант, которым может быть покупка недвижимости.

  • Четвертый вариант покупка  другой недвижимости. Тут возникают сразу несколько требований.
  1. Недвижимость должна сразу давать положительный денежный поток
  2. Стоимость объекта недвижимости не должна превышать  стоимость продажи земли, а если объект недвижимости дороже, но это хорошая сделка, его денежный поток должен быть более 30 000 руб за вычетом заемных, дополнительных денег.
  3. Объект должен находиться как можно ближе к моему месту дислокации для его управления.

В результате всех выводов, на сегодняшний день, самым оптимальным вариантом для меня является продажа этого участка.

Может у вас тоже есть пассивчик, который вы давно уже мечтаете превратить в актив? В конце концов, у всех нас есть что то, что мы не используем, потому,что не видим.

Расскажите о своих пассивах в комментариях, а я пока займусь продажей участка.

В следующей статье я продолжу рассказ как я продавала участок и что из этого вышло.