Сегодня я начинаю серию заметок на тему инвестирования в недвижимость, которые отразят мой личный опыт, выводы и результаты. Не так давно я уже писала о том, как продавала свой участок Напомню, что целью продажи стало увеличение денежного потока.

Участок удачно продался и начался второй этап моих изысканий - поиск выгодных сделок с недвижимостью.

Как известно, недвижимость относится к среднерискованным инструментам и имеет доходность до 10% но помимо этого параметра следует также учитывать и доходность на капитал.

Допустим квартира в Москве стоит 5 000 000 руб.
Сдается за 30 000 руб/мес и имеет доходность 7,2%
Вы хотите брать ипотеку, банк готов профинансировать 60% сделки под 16%
Теперь рассчитываем доходность на вложенный капитал:
Ваш первоначальный взнос 2 000 000
3 000 000х16%/100=480 000 (это сумма, которую нужно будет платить банку. Расчет приблизительный)
7,2% доходность квартиры= 360 000 руб (это сумма, которую квартира приносит в год)
360 000-400 000= -40 000 руб (это отрицательный денежный поток)
-40 000х100/3000 000 = -1,3% (Это показатель доходности на вложенный капитал)

Из этого примера мы видим, что Российские банки с бешеными процентами по кредитам делают вообще невыгодным инвестирование в недвижимость простым людям. Из этого примера мы видим, что для того, чтобы иметь положительный денежный поток нужно либо сильно снизить процентную ставку по кредиту, либо увеличить сумму первоначального взноса.

При дальнейших расчетах можно обнаружить, что и увеличение первого взноса тоже сильно на ситуацию не влияет. Из этого вывод: Покупать квартиры в Москве по стратегии Роберта Кийосаки в Москве невыгодно. Я обсчитала множество квартир и комнат, остается только покупка ниже рынка и продажа по более высокой цене и создание доходных домов самостоятельно.

Если рассматривать земельные участки с домами, то здесь можно обнаружить более интересные перспективы, правда подходит не всем. Если квартиру купил, сдал и не паришься, то с домом придется повозиться. Он требует стройки всегда, тщательный контроль за всеми коммуникациями, но всегда можно увеличить свой денежный поток, построив еще одно крыло или сделать перепланировку всегда можно.

Переделке и перестройке поддаются также и таунхаусы, из одного правильного тауна можно сделать вполне приличную мини-гостиницу.

Купить недвижимость с отрицательным ДП может каждый дурак, но как же найти действительно стоящую недвижимость, не попасть в просак и совершить отличную сделку мне и пришлось научиться.

1. Первым делом необходимо "быть в рынке", отслеживать все новые предложения и следить за упертыми продавцами.
2. Оценивать объекты недвижимости согласно своим инвестиционным расчетам
3. Делать свое предложение по цене продавцу, покупать ниже рынка.
4. Избегать соблазна покупки недвижимости на эмоциях
5. Консультироваться со специалистами банков, налоговых, строительных служб, кадастровой платы, юристов, других инвесторов, жителей в районе, где покупается недвижимость.

В следующей статье рассмотрим кредитование и иппотечное кредитование.

Удачи Вам и Успехов!